15 лет на рынке недвижимости Хургады

+2 0128 755 08 18

  • Основная информация
  • ($). 0
    ($). 300,000
  •   Расширенный поиск

Если вы приобретаете недвижимость при помощи агентства AKAR REAL ESTATE, то неприятных сюрпризов не будет, поскольку компания предоставляет полную информацию по выбранному объекту недвижимости, оформлению документов на собственность, обращает внимание на все имеющиеся нюансы и строго следует всем пунктам договора.

 С начала 2021 года на рынке недвижимости в Хургаде появились особенности, которые стали не очень приятной новинкой. Речь идет об элитных комплексах, находящихся на первой береговой линии. Некоторые застройщики прописывают в договоре купли-продажи условие, согласно которому, если покупатель недвижимости решит продать в последующем свою квартиру, то он должен будет оплатить определенный процент застройщику за переоформление договора купли-продажи, эта сумма может варьироваться в пределах от 5 до 10% стоимости квартиры, в некоторых договорах указывается фиксированная сумма. Аргументируется это тем, что застройщику придётся платить налог за переоформление документов. На этот момент стоит обратить серьёзное внимание, поскольку если сумма существенная, то в будущем это может снизить инвестиционный потенциал такой недвижимости, поскольку при продаже квартиры придётся тратить дополнительные деньги не только на оплату услуг агентства, которое будет заниматься продажей недвижимости, но и на выплату определенной суммы застройщику.

 

Также в элитных комплексах есть тенденция ежегодного увеличения размера сервисного сбора на определенный процент. Например, если изначальное сервисное обслуживание 1000$, то с увеличением его на 10% ежегодно, через 5 лет размер сервисного сбора составит уже 1610$. В некоторых комплексах сервисное обслуживание может быть изначально выше, а процент ежегодного увеличения доходить до 15%. Поэтому стоит обратить особое внимание на такой момент. Несмотря на то, что в договоре указывается, что сумма сервисного сбора может быть увеличена до какого-то процента (предполагая, что процент увеличения может быть ниже), по факту застройщики всегда увеличивают сервисный сбор на максимально возможный процент. Такие нюансы также влияют на инвестиционный потенциал квартиры. Нужно учитывать на сколько вырастут расходы по содержанию недвижимости и тот момент, что условия договора будут переданы покупателю такой недвижимости ( то есть изначальная сумма сервисного сбора у покупателя будет составлять уже увеличенный размер этого сбора с учетом всех начисленных сверху ежегодных процентов). Такую недвижимость может быть проблематично продать, а застройщики не пойдут на переговоры о размере сервисного сбора, ссылаясь на условия подписанного договора.

Исходя из описанной выше ситуации, возникает ещё один момент, на который стоит обратить внимание – передача измененных условий договора новому покупателю. Может возникнуть ситуация, когда владелец недвижимости обращается в суд за уменьшением неоправданно высокой суммы сервисного сбора, и суд выносит решение о снижении суммы сбора. При продаже квартиры новому владельцу это решение суда на него распространяться не будет, то есть новому владельцу недвижимости нужно будет оплачивать полную сумму сервисного сбора с учетом всех увеличений либо заново обращаться в суд в надежде на уменьшение этой суммы в судебном порядке. Изменить эту ситуацию невозможно, поскольку переоформление договора купли-продажи происходит только через застройщика, что обязательно указывается в договоре. Если попытаться продать квартиру в обход застройщика, наняв юриста, который составит новый договор, то застройщик может устраивать проблемы новому владельцу квартиры, мотивируя это тем, что в их базе значится старый хозяин недвижимости, а переоформление договора возможно только через их офис, что прописано в договоре купли-продажи с продавцом квартиры. В такой ситуации нового владельца недвижимости могут не только вынуждать оплачивать полный сервисный сбор, но и не пускать на территорию комплекса. Если подытожить всё вышесказанное, то при покупке недвижимости в элитном комплексе на первой береговой линии все условия предыдущего владельца переходят к новому. Если вам, как покупателю, озвучивают другие условия, то это серьёзный повод задуматься о достоверности предоставляемой информации и перепроверить её. Проще всего обратиться в управляющую компанию комплекса и уточнить все нюансы при покупке квартиры у конкретного собственника. Если в управляющей компании подтвердят (желательно документально) озвученные продавцом недвижимости условия, то рисков никаких нет.

В некоторых домах при покупке квартиры не предоставляется Таукиль. То есть из правоустанавливающих документов есть только договор купли-продажи, а также эфимерное обещание гарантированного получения грин-контракта. Если получение грин-контракта гарантируется, то это очень серьезный повод задуматься о том стоит ли иметь дело с таким продавцом недвижимости. Дело в том, что ни один юрист или застройщик не может гарантировать получение грин-контракта иностранцу. Оформление этого документа проходит через множество этапов, один из которых – проверка национальной службой безопасности Египта для подтверждения права определенного человека получения грин-контракта, никто не может предоставить гарантию успешного прохождения этого этапа. Исходя из многолетней практики, пока никто из иностранцев не получил грин-контракт на квартиру, находящуюся в комплексе на первой береговой линии, и ограничиваются договором купли-продажи.

Если вы решили приобрести недвижимость в комплексе на первой береговой линии, где не предоставляется Таукиль, то это хоть и не очень удобная, но вполне реальная ситуация. Для того, чтобы максимально себя обезопасить в таком случае, обязательно нужно пройти процедуру регистрации договора купли-продажи в суде, так как после этого сделка не может быть оспорена. Однако, стоит учесть, что при последующей продаже квартиры нужно обращаться к застройщику для переоформления договора купли-продажи и, соответственно, выплатить ему определенную сумму за оформление документов (это может быть фиксированная сумма или определенный процент, прописанные в договоре).

В домах, не расположенных на первой береговой линии, в обязательном порядке должен предоставляться как договор купли-продажи, так и Таукиль. Застройщики, не предоставляющие Таукиль в таких домах, откровенно пытаются максимально привязать собственника недвижимости к компании, поскольку при последующей продаже недвижимости, последний будет вынужден обратиться к застройщику для переоформления договора и заплатить за это деньги. Компания AKAR REAL ESTATE не работает с застройщиками, не предоставляющими Таукиль для домов, расположенных не на первой береговой линии, во избежание попыток манипулирования собственниками недвижимости.

В некоторых комплексах с собственным пляжем существует запрет на аренду квартиры самостоятельно или при помощи стороннего агентства в обход управляющей компании комплекса. То есть сдавать в аренду квартиру можно только через управляющую компанию комплекса. При этом управляющая компания не предоставляет гарантию аренды, деньги будут получаться только за период  аренды недвижимости со слов управляющей компании. Однако, в существующих реалиях Египта вы никогда не можете быть уверены сколько сдается ваша квартира и за какую сумму, не только из-за отсутствия компетентных специалистов, но и из-за того, что квартиру могут сдавать частично в обход собственника, поскольку проконтролировать сдачу недвижимости дистанционно физически невозможно. Иногда управляющая компания мотивирует запрет на сдачу в аренду без её участия тем, что они обеспечивают законность заселения в квартиру (например, проверяют находится ли пара, снимающая апартаменты, в браке и пр.). На самом деле, подобные нюансы проверяются любым квалифицированным агентством недвижимости и реальная мотивация управляющей компании – заработать как можно больше денег и отдать как можно меньше собственнику недвижимости.

Самая большая проблема при покупке квартиры в Хургаде – обман или манипуляции на доверии. Не станем рассматривать ситуации с египетскими женихами, которые часто проворачивают откровенные мошеннические схемы, оформляя недвижимость на себя. Поговорим о так называемых друзьях. В первую очередь стоит задаться вопросом является ли человек действительно другом, и в чём состоит его интерес, поскольку по факту практически никто не действует из пуританства, а имеет вполне осязаемый финансовый интерес. Как правило, подавляющее большинство таких друзей – частные агенты, зарабатывающие процент на продаже недвижимости. По сути, вы заплатите ту же комиссию что и агентству недвижимости, с той разницей, что агент не даст вам квалифицированной консультации и по факту не несет никой ответственности за сделку, поскольку не связан с вами договором.


Выбрать район

  • Адрес
  •   Расширенный поиск

Квартиры под бизнес

Prev Next

Готовые квартиры 30 % первый взнос на 2 года

Новости недвижимости в Хургаде

Готовые квартиры 30 % первый взнос на 2 года

Только у нас в продаже готовые и меблированные квартиры в разных районах города с рассрочкой на до 2 лет.  Первый взнос от 30 % *Возможность разбить платежи в соответствии с выбранным сроком...

Лучшие районы Хургады

Эль Ахея

Новый район Хургады. Высокое качество застройки и современная архитектура. Самые выгодные цены.

Смотреть квартиры  >>

Эль Хадаба

Исторический центр Хургады. Рядом с жильем магазины и пляжи. Очень комфортный район для иностранцев.

Смотреть квартиры >>

Арабия

Прибрежный район, любимый европейцами. Огромный выбор пляжей. Рифы. Набережная.

Смотреть квартиры >>

Дом на набережной

Prev Next

Дом с видом на море

Комплексы

Дом с видом на море

Студио-3-комнатные   Сдан, взнос 40%, рассрочка 1 год Все квартиры с видом на море. Студии от 20 790 $ С 1 спальней от 36 730 $ С 2 спальнями от 62 935 $