Текущая ситуация показала, что не вся недвижимость за границей одинаково полезна. Многие покупали зарубежную недвижимость для отдыха, проживания или в качестве инвестиций.

И если раньше вопрос возникал только относительно стоимости жилья и его содержания, включая налоги, то в реалиях 2022 года над многими обладателями российских паспортов нависла реальная угроза потерять недвижимость в странах Европы. Уже не говоря о том, каким квестом стало получение визы во многие страны.

В какие страны россиянам сложно въехать?

С 19 сентября 2022 года с шенгенскими туристическими визами россияне не могут въехать в Польшу, Латвию, Литву и Эстонию. Заявления на визы перестали принимать Бельгия, Мальта, Нидерланды, Словакия, Чехия. Можно не беспокоиться только тем, у кого есть вид на жительство в этих странах, поскольку для них сделано исключение из правил.

Упрощенный порядок получения виз отменен в Австрии, Венгрии, Германии, Греции, Исландии, Испании, Италии, Лихтенштейне, Люксембурге, Португалии, Словении, Финляндии, Франции, Швейцарии, Швеции. 

Кипр приостановил выдачу электронных провиз, Великобритания увеличила срок рассмотрения заявки до 4 месяцев (с 3 недель), А Канада – до года. Австралия рассматривает заявления на визы россиянам только в посольстве в Белграде. А визу в США можно оформить только в диппредставительстве в другой стране.

Где покупают сейчас недвижимость россияне?

Одними из самых популярных стран для покупки недвижимости на текущий момент, помимо Египта, являются Турция, ОАЭ, Северный Кипр, Грузия, Бали.

Египет

Египет и, в первую очередь, Хугада, - одно из самых популярных направлений для покупки зарубежной недвижимости. Цены на недвижимость, несмотря на постоянный рост, на текущий момент остаются привлекательными. Квартиру с двумя спальнями в Хургаде можно купить от 30,000$, а небольшую студию в активно развивающемся районе Эль Ахея можно найти от 11,000$. В Хургаде можно найти различные варианты недвижимости: от бюджетных студио до элитных апартаментов в ЖК с бассейном и собственным пляжем, а также дуплексы, шале и виллы. На текущий момент стоимость недвижимости в Хургаде существенно привлекательней аналогов в крупных российских городах.

Помимо привлекательных цен на недвижимость в Хургаде, процесс покупки настолько простой, что купить квартиру можно без проблем удалённо. Для покупки понадобиться только действующий загранпаспорт. Иностранные покупатели недвижимости в Хургаде обладают равными правами с гражданами Египта. Они могут покупать, продавать, распоряжаться, дарить, наследовать и передавать в наследство недвижимость на тех же условиях что и египтяне. При том, что в Хургаде недвижимость приобретается в полное владение, на Синайском полуострове из-за его особого статуса, недвижимость оформляется только в долгосрочную аренду сроком на 99 лет.

При покупке недвижимости покупатель выплачивает регистрационный сбор, который зависит от размера приобретаемой недвижимости (до 100 м2 налог составляет около 30$). Продавец недвижимости выплачивает налог на продажу в размере 2,5% от стоимости приобретаемой недвижимости. Дополнительно оплачиваются услуги агентству недвижимости (как правило, она уже включена в стоимость объекта), а также юридические расходы.

При покупке недвижимости в Хургаде покупатель получает договор купли-продажи и Таукиль, которые и являются основными документами, подтверждающими право собственности на квартиру. Дополнительно можно зарегистрировать договор в суде, оформить грин-контракт (этот документ оформляется не на всю недвижимость в Хургаде), а также зарегистрировать на свое имя электрический счётчик.

Покупка недвижимости в Египте не является основанием для получения ПМЖ или вида на жительство, независимо от стоимости приобретенной недвижимости. Однако, покупка любой недвижимости дает право на получение резидентской визы сроком до 6 месяцев. Помимо всего прочего, визовая политика Египта достаточно лояльна, получить туристическую визу гражданам большинства государств можно в аэропорту или в электронном виде на специальном сайте правительства АРЕ. Находиться в Египте по туристической визе можно до 30 дней с возможностью продления ещё на 60 дней. Суммарно по туристической визе можно находиться в стране до 90 дней. При вылете с просроченной визой в аэропорту выплачивается штраф, люди старше 60 лет освобождены от выплаты штрафа. 

Налоговая политика в отношении недвижимости в Египте очень лояльная, большинство резидентов, у которых в собственности находится одна квартира в Египте, не выплачивают ежегодный налог, а лишь подают налоговую декларацию.

Сумма налога зависит от размера предполагаемой арендной стоимости объекта, который определяет специальная комиссия. Налог начисляется в размере 10% от этой стоимости. Как было сказано выше, если предполагаемая (а не фактическая в случае сдачи в аренду) арендная плата составляет менее 24,000 египетских фунтов, и это является основным местом жительства для налогоплательщика и его семьи, то платить налог за такую недвижимость не нужно.

Если недвижимость приобретена на вторичном рынке, то необходимо переоформление электрического счётчика на нового владельца (при возможности сделать это), поскольку человек, на которого зарегистрирован переоформляемый электрический счётчик, является одним из собственников недвижимости по умолчанию, даже если он не вписан в Таукиль.

Один из привлекательных параметров Египта в качестве места приобретения зарубежной недвижимости – относительно невысокая стоимость и скорость авиаперелёта. Даже при отсутствии прямого авиасообщения попасть в Египет можно с пересадками в нескольких странах, самой популярной из которых является Турция.

Коммунальные услуги в Египте стоят относительно недорого, особенно если дом подключен к городскому водопроводу и газопроводу. Если в доме есть централизованное водоснабжение, то вода оплачивается один раз в год, а если вода привозная, то она оплачивается по индивидуальному счётчику. Электричество оплачивается ежемесячно, тарифы зависят от количества расходуемой электроэнергии (чем выше расход, тем дороже стоит КВт), в Хургаде, как правило, сейчас используются карточные счётчики, работающие по предоплате (на карту кладутся деньги, карточка активируется в счётчике и затем деньги автоматически списываются с карты при потреблении электроэнергии. Как только деньги на карте заканчиваются – подача электричества прекращается, при остатке на счёте около 20 фунтов происходит предупредительное отключение подачи электричества, для возобновления которого достаточно просто активировать карту в счётчике. Если в доме есть централизованное газоснабжение, то ежемесячно оплачиваются квитанции на газ. Если нет – то нужно покупать газовые баллоны, одного обычно хватает примерно на 2 месяца использования.

В домах Египта отсутствует центральное отопление (за ненадобностью) и подача горячей воды, поэтому в каждой квартире установлен газовый или электрический бойлер для нагрева воды.

Пить воду из-под крана в Хургаде нельзя. Некоторые устанавливают фильтры для воды, такую воду можно использовать для приготовления пищи, а вот питьевую воду лучше покупать бутилированную.

Стоимость жизни в Хургаде относительно невысокая и зависит, как и везде, от привычек. В целом, в городе можно вполне неплохо прожить на сумму 300-400$ без учета покупки одежды и развлечений. Кстати, в Хургаде большое количество ресторанов и сервисов доставки еды, предлагающих блюда различной кухни, по вполне демократичным ценам.

Для проживания в Хургаде лучше оформить медицинскую страховку, особенно если вы увлекаетесь экстремальными видами спорта или у вас есть проблемы со здоровьем. В целом, обычный визит к врачу, как и медикаменты, стоят недорого, но в случае необходимости проведения операции или серьезных исследований счета за медицинские услуги могут быть существенными для бюджета.

В целом, Хургада – одно из самых интересных направлений для покупки зарубежной недвижимости, особенно учитывая со всеми факторами еще и лояльное отношение к людям любой национальности как со стороны государства, так и со стороны обычных граждан.

Турция

Цены на недвижимость в Турции с 2020 года неумолимо растут, составляя около 30% прироста в год. Это связано с нехваткой жилья в связи с повышенным спросом на рынке недвижимости. А в существующих реалиях и большом притоке россиян в Турцию, цены растут ещё стремительней. На текущий момент по скорости роста цен на недвижимость Турция занимает

одно из первых мест в мире. Анталия и Стамбул – города с самым дорогим жильём. Например, двухкомнатная квартира в Анталии площадью 60 кв.м стоит около 100,000$. В Стамбуле примерно такие же апартаменты обойдутся вдвое дороже. Однако, пока стоимость турецкой недвижимости сопоставима с российскими ценами, а условия приобретения довольно простые.

Для граждан России не существует никаких ограничений по покупке недвижимости в Турции, кроме запрета на приобретение жилья около приграничных территорий на берегу Чёрного моря. 

При покупке недвижимости в Турции обязательно нужно провести оценку квартиры и заплатить 4% от кадастровой стоимости.

Покупка жилья в Турции автоматически даёт разрешение на получение вида на жительство, а если недвижимость стоит

более 250,000 Евро, то можно претендовать на турецкое гражданство. Однако, чтобы иметь полную уверенность в получении ВНЖ, лучше оформлять недвижимость в единоличную, а не долевую собственность. ВНЖ собственника выдается на 1-2 года, но его довольно просто продлить. Покупка недвижимости в некоторых районах не даёт возможность получения ВНЖ, их список меняется. Это связано с тем, что турецкое правительство старается не допускать концентрацию иностранцев более 20% в одном районе.

Налог на недвижимость составляет около 0,2% от кадастровой стоимости (по факту она ниже рыночной) ежегодно.

В купленной квартире, как в новостройке, так и на вторичном рынке, нет электричества, воды, газа, интернета. Для подключения коммуникаций нужно идти в аналог ЖКХ и к оператору связи для оформления документов, и только после этого визита всё заработает.

Турция привлекательна в плане покупки жилья для россиян в существующей ситуации еще и простотой и стабильностью авиасообщения, а также относительно невысокой стоимостью билетов.

Если говорить о минимальной стоимости проживания в Турции, то для одного человека это около 300$ в месяц (без учёта покупки одежды, обуви и развлечений).

Счет за электричество в месяц в квартире с газом составит около 6$, в квартире без газа – до 60$ в месяц в среднем.

Счет за газ с декабря по март составит около 40$ в месяц, а с апреля по ноябрь – около 6$.

Минимальный платёж за водоснабжение при проживании 2 человек будет около 10$ в месяц.

Покупка продуктов на семью из 2 человек примерно обойдётся в 130$ в месяц.

В Турции обязательно при получении вида на жительство оформление медицинской страховки, которая обойдётся примерно в 50$ в год.

При том, что недвижимость в Турции пользуется популярностью, не стоит забывать, что зимой в этой стране довольно холодно, в некоторых районах бывает минусовая температура, но при этом центральное отопление отсутствует, так что либо придётся мириться с холодом, либо платить немалые деньги за обогрев квартиры.

Северный Кипр

Ещё одним популярным направлением покупки недвижимости на текущий момент является Северный Кипр, рынок недвижимости которого является одним из быстроразвивающихся на Средиземном море. Часто недвижимость приобретается в этом месте в качестве инвестиций, поскольку аналогичные объекты в Испании, например, стоят в три раза дороже.

Процесс покупки недвижимости на Северном Кипре относительно прост, прозрачен и надёжен, поскольку правовая система государства устроена по аналогии с Британской правовой системой.

2-комнатные апартаменты площадью 60м2 на Северном Кипре стоят около 50,000$. Для приобретения недвижимости иностранцам необходимо получение специального разрешения на перевод титулов недвижимости, которое выдается Советом Министров Турецкой Республики Северного Кипра. Процедура получения разрешения обычно занимает от 18 до 24 месяцев.

При покупке недвижимости на Северном Кипре оплачивается государственная пошлина в размере 0,5%, НДС в размере 5% и налог на перевод титулов в размере 3% (на первую покупку недвижимости, если размер не более 200 м2, в остальных случаях 6%) от стоимости недвижимости, указанной в договоре. Для первичной недвижимости дополнительно оплачиваются подключение воды и электричества.

Одним из неоднозначных аспектов покупки недвижимости на Северном Кипре является то, что между турецкой частью (северной) и южной (греческой) до сих пор идёт противостояние относительно прав на владение недвижимостью, которое временами выливается в судебные разбирательства, несмотря на существующие международные соглашения. Это касается недвижимости, которая до 1974 года принадлежала грекам-киприотам.

Ежегодный налог на недвижимость высчитывается в зависимости от размера апартаментов. За квартиру 75 м2 нужно заплатить около 8$. Коммунальные платежи за водоснабжение, уборку и освещение улиц, вывоз мусора оплачиваются ежемесячно. В год это обойдётся примерно в 4$. В жилых комплексах за обслуживание в месяц нужно платить около 14-45$. Электричество в среднем в месяц обходится в 35$.

Стоимость 10 кубометров воды стоит около 4$. 

Питьевую воду на Северном Кипре нужно покупать бутилированную, потому что воду из-под крана пить нельзя. Стоимость 19-ти литровой бутылки составляет около 1$. Газовый баллон, которого хватает примерно на 2-4 месяца, стоит около 13$. Интернет обойдется примерно в 35-50$ в месяц. 

Сад или школа обойдутся от 150 евро и выше в зависимости от учебного учреждения. 

Питание на двух человек примерно обойдется в 170-270$ в месяц.

Если говорить в среднем, то в месяц два человека без учёта медицины, развлечений, одежды, автомобильного сервиса могут прожить примерно на 400$.

Бесплатное медицинское обслуживание полагается только гражданам Северного Кипра, для остальных необходимо оформление медицинской страховки.

Вид на жительство на Северном Кипре не даёт право на работу, для того, чтобы работать в стране официально, нужно оформить рабочую визу.

На территорию Северного Кипра можно попасть только с пересадкой в аэропорту Турции или на автомобиле из Южного Кипра (но доступ для россиян в эту страну сейчас ограничен).

Несмотря на то, что приобретение недвижимости на Северном Кипре считается довольно перспективным вложением на текущий момент, но правовые вопросы владения недвижимостью до сих пор полностью не урегулированы, и добраться до страны можно лишь с пересадками. 

Грузия

Одна из бывших республик Советского Союза, Грузия, на сегодняшний день является ещё одной страной, в которой охотно покупают недвижимость иностранцы, в том числе россияне.

Грузия привлекает своим мягким климатом, потрясающей едой, гостеприимством людей, невысокими ценами на недвижимость, а также комфортной и недорогой жизнью. Большая часть местного населения разговаривает на русском языке.

Процесс приобретения недвижимости в Грузии крайне прост: достаточно наличия денег и загранпаспорта. Условия рассрочки и ипотеки одинаковы как для зарубежных, так и для местных жителей. Как правило, беспроцентная рассрочка на новостройки предоставляется на 1-1,5 года, а первоначальный взнос составляет 20-30%. 

Регистрация покупки занимает 1 день, плата за внесение в государственный реестр стоит 42$. Документы оформляются один день, после этого их можно забрать лично или скачать с государственного сайта. 

При покупке жилья на сумму от 35,000$ белорусам, украинцам и россиянам предоставляется ВНЖ в Грузии. Для россиян на территорию Грузии предусмотрен безвизовый въезд, только предъявив на границе загранпаспорт, в стране можно находиться до 90 дней. Без оформления визы россияне могут находиться в Грузии в течение года.

Цены на недвижимость в Грузии относительно невысокие. Небольшую студию в Батуми с отделкой можно купить примерно за 21,000-25,000$. Однокомнатную квартиру без ремонта в центре Тбилиси можно купить примерно за 25,000-30,000$.

В Грузии отсутствует центральное отопление, как правило, квартиры обогревают газом, поэтому и счета за него самые существенные. Однако отапливать квартиру газом гораздо дешевле, чем электричеством. Горячей воды в стране также нет, так что нагревают воду бойлером. 

С учетом всех платежей семья из 4 человек в среднем платит за квартиру зимой около 80-120$, а летом – 20-40$. Если жильё пустует, то платить за него не придётся, поскольку обязательных платежей в Грузии нет. 

В стране нет бесплатной медицины, страховка на семью из 4 человек обойдётся примерно 75-80$ в месяц. 

Еда в Грузии стоит относительно недорого, здесь распространены как крупные супермаркеты, так и небольшие рынки. 

Проживание в стране не особо накладно. Например, если жить в Тбилиси, питаться в основном дома, но не отказывать себе в походах в кафе, ездить по окрестностям, заниматься спортом, иметь медицинскую страховку и передвигаться в основном на общественном транспорте , в среднем для семьи из 2 человек обойдётся около 700-800$.

Сложность на текущий момент составляет отсутствие прямого авиасообщения между Россией и Грузией. Добраться в страну можно с пересадкой в Беларуси, Армении или Турции. Однако, попасть в Грузию можно через сухопутную границу, в том числе есть автобусное сообщение между Россией и Грузией.

Грузия привлекательна для покупки недвижимости благодаря близости страны, относительно невысоким ценам на недвижимость и проживание. Однако сейчас сообщение с Грузией затруднено, к тому же в стране неоднозначное отношение к россиянам в связи с существующей на текущий момент обстановкой.

Бали

Этот остров, который является одним из островов самого большого в мире островного государства, Индонезии, считается раем фрилансеров и удалёнщиков. Многие приезжают на Бали в поисках просветления и комфортной жизни вдалеке от суеты.

Несмотря на то, что арендовать жильё на Бали можно относительно недорого, но найти недорогую недвижимость для покупки здесь довольно сложно. Например, за студию площадью 50 м2 нужно будет заплатить около 160,000 Евро. К тому же апартаменты найти на Бали довольно сложно, как правило, к продаже предлагаются виллы.

Типовые дома на Бали – это небольшие одноэтажные строения с довольно простой отделкой, хотя и весьма комфортные. 

Для иностранцев установлена минимальная сумма покупки недвижимости во всех регионах Индонезии.

На Бали для квартиры это 143,680$, а для дома с землёй

- 215,520$.

Существует несколько основных способов оформления покупки недвижимости для нерезидентов. 

Если иностранец приобретает недвижимость на основании «права на использование», то ему выдаётся сертификат, который зарегистрирован в специальной государственной службе. Именной сертификат предоставляют на 30 лет, затем его продлевают на 20, а затем ещё на 30 лет. В общей сложности срок действия достигает 80 лет. Эта форма владения признана наиболее безопасной для частных покупателей из других стран. Размер участка, на котором построена недвижимость, не может превышать половину гектара, и применять его можно только к одной единице недвижимости. При этом покупатель обязан иметь рабочую визу в Индонезии. К тому же, в этом случае нужно постоянно проживать в стране. Если такой владелец недвижимости переезжает из страны, то он обязан передать права другому лицу. Иначе государство конфискует недвижимость без компенсации.

Иностранец может приобрести недвижимость на основании «безусловного права на собственность». По законам Индонезии, право собственности на землю в стране может быть только у её граждан. Чтобы обойти систему, зарубежный инвестор подписывает нотариально заверенный договор о предоставлении займа гражданину Индонезии, залогом по которому выступает приобретаемая недвижимость.

Настоящим собственником недвижимости всё равно будет индонезиец, так что способ подойдёт только тем, кто в будущем планирует получить гражданство страны и переоформить недвижимость на себя.

Юридическое лицо, зарегистрированное на территории Индонезии, может на основании «права на строительство»владеть несколькими объектами недвижимости или возводить их. Это право предоставляется компании сроком на 30 лет, с возможностью продления до 80 лет. 

Участие нотариуса и юриста в сделке по купле-продаже недвижимости обязательно. После того, как участок земли меняет своего владельца, и продавец, и покупатель должны оплатить по 5% его стоимости. С учетом всех дополнительных затрат покупатель оплачивает около 6,7-7,7% от стоимости недвижимости, а продавец – 10%.

Граждане России, Беларуси, Украины и Казахстана, прибывающие в Индонезию как туристы в один из крупных аэропортов или морских портов, до пандемии были освобождены от необходимости оформлять визу, если срок пребывания не превышает 30 дней. Продлить безвизовое пребывание, как и конвертировать штамп в визу другого типа, было нельзя. При необходимости можно было выехать на пару дней в соседнее государство через аэропорты или морские порты, предназначенные для безвизового въезда (это важно) и по возвращении. Снова получить 30 дней безвизового нахождения в стране. Такая виза не давала права заниматься коммерческой или волонтёрской деятельностью. На текущий момент такой тип визы пока не вернулся.

Для того, чтобы в Индонезии можно было находится сроком от месяца до двух, можно получить визу по прибытию стоимостью 35$, при этом желательно иметь медицинскую страховку и обязательно оплаченный или забронированный обратный билет. Виза выдаётся сроком на 30 дней, один раз её можно продлить еще на месяц.

Для того, чтобы остаться в Индонезии сроком до полугода, лучше оформить гостевую или социальную визу для однократного въезда в страну, для которой потребуется спонсорское письмо и определённый пакет документов, который подаётся в посольстве или консульстве Индонезии. Стоимость визы - 50$. Виза выдаётся сроком на 60 дней с возможностью четырёхкратного продления на 30 дней каждый раз. Продлевать визу можно только по месту регистрации спонсора. Такая виза также не позволяет работать на территории Индонезии.

Бизнес –виза выдаётся для поездок с деловыми целями, при этом нельзя выступать в качестве работодателя или наниматься на работу. Виза может быть однократной сроком на полгода, или многократной сроком на год. Единовременно по такой визе можно находится в стране не более 60 дней. Виза стоит 115$.

Владельцы недвижимости не имеют в Индонезии никаких преференций для получения визы или вида на жительство. Самым распространённым способом получения вида на жительство, кроме брака, являются получения инвестиционной или рабочей визы для въезда в страну.

Любой собственник недвижимости в Индонезии, независимо от гражданства и наличия вида на жительство, обязан оплачивать коммунальные услуги, задолженность может привести к штрафам. Также важно оплачивать ежегодно налог на недвижимость и налог на землю и строительство.

Добираться на Бали довольно долго и затратно. К тому же прилететь на остров можно только с пересадкой в Дохе, Дубае или Стамбуле. Дешевле всего лететь на Бали через Таиланд. 

Стоимость жизни на Бали по общим оценкам относительно недорогая. Общественный транспорт на острове отсутствует, многие арендуют мотоцикл, в месяц с бензином это обходится в 40-90$. На еду нужно будет потратить около 130-280$, если питаться дома. Рестораны стоят довольно дорого, поскольку больше рассчитаны на австралийцев и стоят около 70-550$ в месяц. На массаж и развлечения в месяц можно обойтись 70-200$. 

Обязательно нужно оформить медицинскую страховку для пребывания на острове, а также изначально принять как факт отсутствие нормальной медицинской инфраструктуры. На Бали есть клиники в разных частях острова, но серьёзные случаи лечатся только в Денпасаре.

В общем, можно сказать, что Бали – не самое дешёвое место для жизни, а недвижимость привлекательна только для аренды, поскольку её покупка довольно затратная и непростая процедура, к тому же не дающая, по большому счёту, полноценных прав на ее владение иностранцам.

И всё-таки, где лучше покупать зарубежную недвижимость?

Конечно, где покупать недвижимость – дело вкуса и возможностей, однако с учётом текущей ситуации в мире, можно однозначно сказать, что приобретение недвижимости в Хургаде – выгодное вложение денег по многим причинам. Среди которых и относительно недорогой и недлительный перелёт, и приемлемые цены на недвижимость,

и относительно невысокая стоимость жизни, и несложный визовый режим, и гарантия прав владения и распоряжения собственностью иностранцами наравне с гражданами Египта, закреплённая на законодательном уровне.