Есть два вида договоров, которые агентство недвижимости в Хургаде заключает с продавцом:

- Договор о намерениях (оптимальный);

- Договор на эксклюзивную продажу квартиры.

Договор на эксклюзивную продажу квартиры

В первую очередь поговорим об этом договоре, чтобы было понятно, почему продавцам стоит выбирать договор о намерениях и агентства, продающие вторичную недвижимость на его основании.

Агентство недвижимости AKAR REAL ESTATE не заключает договоры на эксклюзивную продажу недвижимости, поскольку в Египте

на законодательном уровне невозможно соблюсти меры ответственности, указанные в договоре.

В таком договоре указывается:

- какой объект продается;

- стоимость объекта;

- в некоторых случаях агентское вознаграждение (сумма может быть фиксированной или на усмотрение компании);

- срок действия договора (если продавцу повезёт), либо договор может быть бессрочным;

- основной момент договора, отличающий его от договора о намерениях – штрафные санкции по отношению к продавцу в случае продажи недвижимости самостоятельно либо при помощи другого агентства недвижимости. 

Последний пункт означает, что даже если агентство недвижимости, с которым продавец заключил договор на эксклюзивную продажу, в течение длительного времени не продает квартиру, продавец не может другим образом попытаться продать объект недвижимости, поскольку он должен будет выплатить штраф в таком случае «обманутому» агентству. 

Легальные и нелегальные агентства, а также частные агенты в Хургаде указывают в договоре разные суммы штрафа: от 500 до 3000 евро. Сумма зависит от того, на что соглашается продавец.

И, вроде бы, всё прекрасно для агентства недвижимости в таком договоре: продавец не сможет продать недвижимость без участия агентства, с которым заключил договор об эксклюзивной продаже, а иначе должен будет выплатить штраф. То есть агентство недвижимости, в любом случае, получит деньги. Но в реальности взыскать такой штраф по законодательству АРЕ невозможно, так что это попросту уловка ушлых агентов, желающих поживиться за счёт доверчивых продавцов, не знающих нюансы египетского законодательства.

Что нужно для того, чтобы привлечь продавца, заключившего договор эксклюзивной продажи, к ответственности в случае продажи недвижимости самостоятельно или через другое агентство?

- договор должен быть составлен на двух языках (арабском и родном языке продавца), подписан обеими сторонами, зарегистрирован в суде, подписи должны быть заверены.

- Агентство недвижимости, с которым продавец заключил договор на эксклюзивную продажу, должно не только узнать о факте продажи, но и доказать это. 

На самом деле, получить оригиналы документов на продажу квартиры (Таукиль и договор купли-продажи), которые необходимо предоставить в качестве доказательства факта продажи, агентству недвижимости невозможно, поскольку посторонним лицам такие документы в Шараа-акари (государственной нотариальной конторе Египта) не выдаются. Никаких исключений и эксклюзивного доступа к такого рода документам ни у кого быть не может. Агентства или частные агенты, утверждающие, что у них есть доступ к информации и документации о продаже недвижимости в Хургаде, пытаются сыграть на незнании продавца, на которого пытаются «надавить».

Без документального доказательства продажи квартиры (которое, как мы выяснили, ни одно агентство недвижимости получить не может) невозможно собрать полный пакет документов для обращения в суд и дальнейшего взыскания штрафа с продавца. Вообще, рассмотрение подобных дел занимает много времени, и обходятся они для обратившейся в суд стороны гораздо больше указанных в договоре 500 или даже 3000 евро.

Одним словом, заключение договора на эксклюзивную продажу недвижимости делается только в расчете на незнание иностранными продавцами египетских законов и исключительно для того, чтобы привязать его к определенной компании или частному агенту, а также в случае продажи квартиры другим способом попробовать надавить на продавца и получить просто так неустойку. Хорошо, если агентство недвижимости или частный агент продадут квартиру, но иногда недвижимость «висит» в продаже месяцами, а то и годами. 

Поскольку все агентства недвижимости и частные агенты знают, что получить неустойку с продавца по договору эксклюзивной продажи официальным путем невозможно, они пытаются попросту морально надавить на продавца, реализовавшего свою квартиру не прибегая к их услугам, но и тут не стоит отчаиваться и поддаваться на такие манипуляции. В случае попыток угроз со стороны агентства или агента нужно обратиться в полицию, поскольку любые мошеннические действия или угрозы караются в Египте довольно серьезно, и после такого обращения вымогатели исчезают из поля зрения.

Договор о намерениях

Это типовой договор, заключаемый между агентством недвижимости с продавцом, именно на основании такого договора работает с продавцами агентство AKAR REAL ESTATE. 

Первоначально агентство недвижимости получает от продавца полный пакет документов на продаваемую недвижимость и после тщательной проверки решает, стоит ли работать с данным объектом. Только после этого между продавцом и агентством недвижимости заключается договор о намерениях. В договоре указывается объект недвижимости, продавец, срок действия договора, цена объекта и комиссионное вознаграждение (фиксированная сумма или на усмотрение компании).

Чтобы не тратить время на непрогнозируемое ожидание продажи квартиры, обращаясь в агентство недвижимости, уточните на каких площадках и каким образом будет рекламироваться объект продажи. Стабильно работающие агентства без проблем ответят на этот вопрос, а если с ответом возникают проблемы, то, скорее всего, если продажа состоится, то только по случайному везению.